Una vivienda de HUD es una propiedad residencial de 1 a 4 unidades adquirida por HUD como resultado de una ejecución hipotecaria en una hipoteca asegurada por la FHA. HUD se convierte en propietario de la propiedad y la ofrece para la venta a fin de recuperar la pérdida debido a la reclamación de ejecución.

¿Quién puede comprar una vivienda de HUD? 

¡Practicamente casi todas las personas! Si tiene el dinero o reúne los requisitos para solicitar una hipoteca (sujeto a algunas restricciones), puede comprar una vivienda de HUD. Inicialmente, las viviendas de HUD se ofrecen a compradores que ocuparán las viviendas (personas que compran la vivienda como residencia principal). Seguidamente al período de prioridad para viviendas ocupadas por propietarios, las propiedades que no se han vendido están disponibles para todo comprador, incluso para inversionistas.

¡Si usted es uno de los desplazados por el huracán Katrina, Rita o Wilma, HUD le puede vender una vivienda a descuento!

¿Cuál es el proceso de venta de las viviendas de HUD? 

Todas las propiedades disponibles para ser compradas por el público se ofrecen en venta en los sitios de listados en Internet, mantenidos por compañías administradoras bajo contrato con HUD. Cualquier agente de bienes raíces autorizado por HUD puede presentar una oferta y contrato para compra en su representación. Si se ha incluido en el contrato, HUD paga la comisión al agente de bienes raíces.

¿Cuenta HUD con programas de ventas especiales? 

Hay propiedades en áreas designadas que están disponibles a precio de venta reducido para funcionarios de la fuerza pública, maestros, bomberos, técnicos de emergencia médica, organizaciones sin fines de lucro y gobiernos locales. Infórmese más sobre estas Iniciativas del Buen Vecino.

¿Debo de hacer inspeccionar la vivienda?

Le sugerimos que haga inspeccionar la vivienda tan pronto su oferta haya sido aceptada. Todas las viviendas de HUD se venden tal y como están (AS-IS), sin garantía. HUD no hará reparaciones, tampoco pagará por corregir cualquier problema.

¿Cómo puedo conseguir financiación?

Aunque HUD no ofrece financiación directamente, algunas de nuestras viviendas califican para préstamos asegurados por la FHA. Busque una agencia crediticia que le ofrezca los mejores términos de préstamo.

HUD tiene las respuestas a sus preguntas

Es un consumidor con preguntas tales como:

• Cómo comprar una vivienda?

• Calificar para un préstamo?

• Préstamos FHA?

• Ayuda para el pago inicial?

• Viviendas de HUD

¡Usted dispone de tres maneras para recibir la información que necesita!

A través del monitor de búsqueda: answer.hud.gov. Nuestra base de datos en línea le ayuda a encontrar respuestas las 24 horas del día.

Por correo electrónico info@fhaoutreach.com Estamos disponibles las 24 horas del día.

Por teléfono de Lunes a Viernes, desde las 8 a.m. hasta las 8 p.m. (Hora del Este).

También puede comunicarse a los siguientes teléfonos: Llamada gratuita: (800) CALLFHA o (800) 225-5342

TDD: (877) TDD-2HUD (877) 833-2483)

Washington.-  El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU. (HUD) y la Alianza Nacional de Equidad de Vivienda (NFHA) anunciaron hoy el lanzamiento de una nueva serie de anuncios de servicio público (PSA) para radio y medios impresos. Los anuncios están diseñados para educar a las personas y las familias sobre como reconocer y denunciar la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, sexo, religión, origen nacional, estado familiar o discapacidad, incluida la discriminación en los préstamos hipotecarios debido a problemas relacionados con el embarazo y/o permiso del trabajo por maternidad o paternidad.

La campaña incluye anuncios impresos en inglés, español y chino. Uno de los anuncios impresos cuenta con un veterano que luchó para defender nuestra libertad, pero quien fue objeto de discriminación porque las unidades de vivienda no eran accesibles a las personas que utilizan sillas de ruedas. Un segundo anuncio muestra un tapete de entrada con la frase “No Bienvenido”, que está diseñado para captar la atención de los consumidores para que puedan identificar y denunciar posibles actos de discriminación en la vivienda. Otro anuncio presenta a una mujer embarazada quien calificó para una hipoteca, pero luego fue rechazada ilegalmente para un préstamo porque estaba bajo permiso del trabajo por maternidad.

“Ya sea un veterano que es rechazado para un apartamento porque él está en una silla de ruedas o una madre que se le niega un préstamo porque está bajo permiso del trabajo por maternidad, la discriminación en la vivienda no es aceptable en cualquiera forma”, dijo John Trasviña, Secretario Adjunto de HUD, de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades. “Estoy encantado de que la Alianza Nacional de Equidad de Vivienda, en colaboración con HUD, nos está ayudando a informar a la gente por todo el país acerca de sus derechos y responsabilidades bajo la Ley de Vivienda Justa. Ahora es el momento de poner fin a la discriminación en la vivienda.”

“La Alianza Nacional de Equidad de Vivienda se enorgullece de trabajar con HUD para combatir la discriminación en la vivienda a través de un conjunto creativo de anuncios de servicio público diseñados para educar a millones de personas sobre sus derechos”, dijo Shanna L. Smith, presidente y directora ejecutiva de la Alianza Nacional de Equidad de Vivienda. “El lugar donde vivimos determina tanto en la vida, incluyendo el acceso a una buena educación, salud y oportunidades de empleo. Es crítico que la gente de todo el país sepa sus derechos bajo la Ley de Vivienda Justa.”

La campaña incluye dos series de anuncios de servicio público de radio, tanto en inglés como español. Los PSA representan a personas que han experimentado discriminación en la vivienda y alienta a quienes sospechan de discriminación a que informen a HUD, y promueven el objetivo de la Ley de Vivienda Justa de que todos los vecindarios incluyan a personas diversas. Los anuncios están disponibles en HUD.gov/fairhousing y www.nationalfairhousing.org.

La Ley de Equidad de Vivienda prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado familiar o discapacidad.

Los anuncios a alientan a los consumidores a llamar a (800) 669-9777 o visitar www.HUD.gov/fairhousing. Los anuncios serán distribuidos a los medios de comunicación a nivel nacional y estarán al aire en tiempo y espacio publicitario donado por los medios de comunicación.

Cada vez que enciende la televisión puede ver anuncios publicitarios sobre las hipotecas inversas. Las ofrecen como una gran herramienta para que las personas mayores carentes de dinero recurran a su capital inmobiliario para pagar las cuentas y permanezcan en sus hogares sin tener que pagar mensualmente la hipoteca. Si bien puede ser cierto para algunas personas, estos préstamos complicados y costosos no son aptos para cualquiera; vale la pena hacer las cosas bien.

A continuación, algunos principios básicos sobre hipotecas inversas y precauciones a tomar:

Las hipotecas inversas permiten que propietarios mayores de 62 años pidan un préstamo contra su capital inmobiliario sin tener que hacer pagos mensuales (como con los préstamos de refinanciación). No tiene que pagar el préstamo hasta que se mude de manera permanente, venda la propiedad o fallezca. Además, las personas mayores que desean mudarse a una vivienda más pequeña o reubicarse pueden dar un anticipo más grande para la nueva vivienda y luego utilizar una hipoteca inversa para financiar el resto.

La gran mayoría de estas hipotecas se realizan a través del programa Home Equity Conversion Mortgage (HECM) de la Administración Federal de Viviendas. Algunas características comunes:

Todas las partes del préstamo deben tener al menos 62 años de edad.

La vivienda (actual o futura) debe ser su residencia principal.

Debe poseer su vivienda libre de gravámenes o ser capaz de pagarla en su totalidad con el producto del préstamo.

La cantidad de préstamo admisible está basada en el valor de tasación de su vivienda, su edad, tasas y clase de interés (fija o variable), seguro hipotecario y aranceles aplicables. Por lo general, cuanto mayor sea usted y mayor sea el valor de su vivienda, mayor será el préstamo disponible.

La cantidad del pago nunca excederá el valor final de venta de la vivienda, por lo tanto usted (o sus herederos) nunca será responsable de pagar más de lo que tomó en préstamo originalmente.

Puede recibir el dinero en un pago único, como línea de crédito, en pagos fijos mensuales o de manera combinada.

Las hipotecas inversas pueden ser costosas. Los prestamistas cobran una comisión de apertura de préstamo de hasta $6,000. Además, se debe pagar un anticipo y luego las primas del seguro hipotecario en curso (MIP). Los préstamos HECM Standard tienen un anticipo de MIP del 2 por ciento sobre el valor de la vivienda. Los préstamos HECM Saver tienen un anticipo de MIP bastante menor, del 0.01 (no obstante el monto permitido de préstamo puede ser hasta un 18 por ciento menos). Ambas versiones también cobran un 1.25 por ciento adicional de MIP del saldo pendiente anual, además de una comisión de apertura de hasta $6,000 y varios cargos más.

Algunas desventajas con respecto a las hipotecas inversas:

Usted es responsable de los impuestos de propietario, impuestos sobre la propiedad, seguro y reparaciones durante la duración del préstamo. De no pagarlos, corre el riesgo de cancelación o ejecución hipotecaria.

No son rentables si tiene previsto mudarse en pocos años.

Algunas parejas sólo inscriben al cónyuge mayor en el préstamo para asegurar un saldo mayor, pero esto puede ser contraproducente: Si esa persona fallece primero, el sobreviviente podría quedar obligado al pago del préstamo – un verdadero problema si el valor de la propiedad está “subestimado”.

Cuanto más tiempo extienda la hipoteca inversa, mayor será la reducción del capital inmobiliario, y por lo tanto, de su bien inmueble.

Debido a que las hipotecas inversas son muy complicadas, quienes soliciten préstamos deberían consultar a un asesor aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) antes de hacerlo. Antes de eso, investigue por su cuenta. Algunos sitios útiles son aquellos avalados por HUD (www.hud.gov) y AARP (www.aarp.org).

Jason Alderman dirige los programas de educación financiera de Visa. Para seguir a Jason Alderman en Twitter: www.twitter.com/PracticalMoney.

Washington.- Funcionarios aseguraron que la propuesta del gobierno del presidente Barack Obama para que el Congreso facilite a dueños de viviendas refinanciar sus hipotecas a tasas de interés más bajas podría beneficiar a millones de familias hispanas.

Mercedes Márquez, Secretaria Adjunta de Desarrollo Comunitario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, dijo a periodistas que durante el boom del sector hipotecario en 2005 y 2006, más del 46% de los préstamos que los latinos recibieron para adquirir vivienda y más del 34% de los préstamos para refinanciar tuvieron sobreprecio respecto al mercado general estadounidense.

Durante ese periodo se popularizaron los créditos hipotecarios conocidos en inglés como subprime, dirigidos a clientes de bajos recursos o con un historial de crédito deficiente y que se caracteriza por incorporar tipos de interés elevados.

“Millones de familias (latinas) podrían reunir ahora los requisitos para refinanciar”, dijo Márquez, quien especificó que los latinos perdieron en promedio la mitad de su patrimonio en propiedad inmobiliaria debido a la crisis financiera del 2008.

Indicó que “sabemos que muchos (latinos) deben más de lo que sus inmuebles valen en el mercado porque recibieron tantos préstamos subprime. Significa que están pagando una tasa de interés más alta y tienen una gran necesidad de obtener” las tasas de interés actuales.

La tasa promedio para las hipotecas a 30 años están por debajo de 4%.

Márquez dijo no saber exactamente cuántos prestatarios latinos se beneficiarían de la propuesta de Obama, pero“sí sabemos que hay una enorme cantidad de gente en la comunidad latina que realizan sus pagos cada mes”. Precisó que 1,3 millones de latinos propietarios de casas han perdido su propiedad o están a punto de perderla por remates hipotecarios.

Cerca de 11 millones   de estadounidenses, casi 1 de cada 4 con hipotecas, deben más del valor de su propiedad, según la firma de bienes raíces CoreLogic.

La propuesta de Obama daría a los dueños de viviendas con hipotecas privadas una oportunidad de conseguir tasas bajas sin precedentes según un nuevo programa gubernamental, que significaría ahorros anuales de aproximadamente 3.000 dólares por cada beneficiario en promedio.

El programa es la gestión más reciente de su gobierno para ayudar a los dueños de viviendas ante la enorme avalancha de embargos hipotecarios y el desplome del valor de la vivienda, que han dejado a muchos debiendo más que lo que ahora valen sus casas.

El plan del gobierno busca facilitar el refinanciamiento para los dueños de viviendas que, pese a un buen historial de crédito, no han podido aprovechar las tasas más bajas actuales porque su hipoteca es mayor que el valor de la vivienda o porque los bancos temen sufrir pérdidas.

La propuesta presidencial tiene un tinte electoral, ya que el voto hispano luce de gran importancia en estados disputados como Florida y Nevada, que han sido golpeados con especial dureza por la crisis del sector hipotecario.

Obama desea financiar el costo del programa, entre 5.000 y 10.000 millones de dólares, con un impuesto a los principales bancos del país para evitar un incremento en el déficit presupuestario del gobierno estadounidense, pero esa fórmula no obtuvo mayoría siquiera cuando los demócratas controlaron ambas cámaras legislativas hasta diciembre del 2010.

Brian Deese, subdirector del Consejo Económico Nacional de la Casa Blanca, dijo que “hay una oportunidad real aquí. Obviamente el ambiente político en Washington es difícil, pero estamos comprometidos a trabajar con el Congreso”.

La mayoría republicana en la cámara baja ha mostrado escasa receptividad a numerosos proyectos de ley presentados por Obama.

En los últimos años muchas personas han acudido a agencias, asesores de vivienda o prestamistas para proteger sus casas ante ejecuciones hipotecarias. Tristemente, en vez de recibir ayuda y proteger sus casas muchas familias fueron víctimas de estafadores que se quedaron con el dinero de los dueños de casa y no les brindaron protección. Esto no tiene que ser así. Cualquier persona que corre el riesgo de perder su casa por no poder pagar su hipoteca puede recibir asesoramiento gratuito del “http://www.usa.gov/gobiernousa/Temas/Hogar-Familia/Vivienda.shtml” Gobierno. A través de su red de agencias de asesoramiento aprobadas, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por su sigla en inglés) ofrece orientación e información para evitar la ejecución hipotecaria.  Servicios de las agencias de asesoramiento de vivienda.

Servicios de las agencias
de asesoramiento de vivienda
Las agencias de asesoramiento de vivienda aprobadas por HUD ofrecen información y ayuda para evitar la ejecución hipotecaria. Estas agencias se encuentran por todo el país, y aunque los servicios específicos varían de una agencia a otra, en términos generales proveen la siguiente ayuda:
* Consejería general en asuntos de vivienda
* Evaluación de la situación de cada persona o familia
* Ayuda para evitar la ejecución hipotecaria
* Orientación para refinanciar una hipoteca a través de programas del  Gobierno o para negociar con un prestamista.
Las agencias aprobadas por HUD no pueden cobrar por servicios relacionados a la prevención de la ejecución hipotecaria. No obstante, sí pueden cobrar una suma razonable por otros servicios como educación general sobre la vivienda, y asesoramiento antes y después de la compra, entre otros.

Cómo prepararse para una consulta
Los consumidores que desean hablar con un representante de una agencia aprobada no tienen que esperar a estar en el proceso de la ejecución hipotecaria. Si uno anticipa problemas para pagar su hipoteca, es mejor hablar con un asesor en vez de esperar hasta que empeore la situación. Para sacarle más provecho a la consulta es importante estar preparado con cierta información financiera:
Ingresos y gastos mensuales de la familia
* Monto del pago mensual de la hipoteca
* Último estado de cuenta de la hipoteca
* Correspondencia con el prestamista sobre pagos tardíos de la hipoteca
Además, se aconseja a los consumidores que tengan una idea de lo que quieren lograr con la ayuda de la agencia: quedarse con su casa, venderla, refinanciar, etc.

Si decide trabajar con una agencia no aprobada por HUD
Es recomendable que los consumidores que deciden trabajar con agencias no aprobadas tomen ciertas precauciones:
No pagar por servicios de asesoramiento para evitar la ejecución hipotecaria. Las agencias aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano proveen estos servicios sin cobrar Resistir cualquier presión para firmar documentos sin tener suficiente tiempo para leerlos No transferir la escritura o título de la propiedad a otra persona u organización No pagar las mensualidades de la hipoteca a organizaciones que no sean el prestamista que otorgó la hipoteca o una organización aprobada por el mismo
Para aprender más sobre la  “http://espanol.hud.gov/foreclosure/” prevención de la ejecución hipotecaria y temas relacionados a la vivienda visita  “http://www.usa.gov/gobiernousa/Temas/Hogar-Familia/Vivienda.shtml” GobiernoUSA.gov, el portal oficial del Gobierno de los Estados Unidos en español, que forma parte de la Administración de Servicios Generales (GSA) de EE. UU.

En muchos estados de los Estados Unidos,  existen compañías que ofrecen variedad de préstamos hipotecarios (mortgage), haciendo posible que usted y su familia sean propietarios de la casa de sus sueños. Cuando comience a buscarla es bueno saber cuanto puede pagar por ella.

A continuación detallaremos algunos tipos de préstamos a considerar que le ayudarán en su búsqueda. Antes que nada usted como comprador, debe decidir cuales son sus metas y de esta manera encontrará el plan ideal para sus necesidades.

Si planea vivir en su casa por muchos años:

Lo conveniente es elegir una tasa de interes (interest rate) fija o lo más baja posible en un período de tiempo a largo plazo, para que las cuotas a pagar sean mínimas.

Si quiere pagar una cuota fija cada mes:

El préstamo de tasa fija le ofrece pagos e intereses que permanecen iguales durante el período de pago (loan term).

Si sabe que puede variar la tasa de interés, planea vender o refinanciar:

Su mejor opción es un préstamo hipotecario de interés variable de período fijo (ARMs), su principio es que todo lo que sube tiene que bajar. La tasa de interés se ajusta a los cambios del mercado. Esto significa que si suben, su pago podría elevarse o viceversa. Este plan es muy atractivo porque ofrece tasas iniciales muy bajas que le permiten empezar con un mínimo pago mensual y ser aprobado para un préstamo mayor. Trate de evitar los costos de cierre (closing costs) o tendrá que pagarlos de su bolsillo.

 Préstamos Gubernamentales:

Proponen un bajo pago inicial y pautas de préstamos flexibles. Para conseguirlos debe presentar una solicitud a través de un prestamista aprobado.

Préstamos Jumbo:

Superan los $333,700 dólares, poseen una tasa de interés alta y diferentes requisitos para el pago inicial. Las tasas de interés, costos de cierre o el porcentaje de tasa anual pueden resultarle muy confusos. Pero si lo que se trata de hacer el pago inicial (down payment) y de ajustar los pagos mensuales a lo que usted desea. Para calcular el pago mensual se utiliza la tasa de interés, cuanto más baja sea ésta, más bajo es el pago. Algunos de los costos de cierre son los honorarios que se le pagan al prestamista, los honorarios del abogado que tramita el título de la propiedad y los impuestos que cobra el gobierno, entre otros cargos adicionales. Si tiene dinero en efectivo, pagar los costos de cierre es una buena manera de ahorrar en intereses, ya que éstos afectan notablemente las tasas.

El momento de cerrar el préstamo hipotecario es una vez que usted y su familia encuentren el plan acorde a sus aspiraciones y negocien todo lo referente a pagos e intereses. El cierre (closing) es la reunión en que se firman los documentos y se pagan los gastos. Este es el día perfecto para celebrar la adquisición de su propiedad.

Consulte a un agente hipotecario (mortgage broker) de confianza, cerciórese de cada detalle al comprar la casa de sus sueños y así evitará sorpresas que pueden resultarle costosas!

Para obtener una guía gratuita sobre cómo comprar casa llame al:  1-800-690-7557 

Sin lugar a dudas cada vez es mas fácil encontrar propiedades que se encuentran por debajo de su valor comercial, pues incontables propietarios están atrasados en sus pagos hipotecarios y es esto lo que hace que la oferta de viviendas aumente cada día mucho mas, y lo que antes era casi imposible de comprar, actualmente es posible hacerlo.No se puede desconocer que las mas grandes oportunidades para comprar una casa de la forma mas económicamente posible, las brindan los bancos. Si, los bancos por medio de sus ventas brindan un gran porcentaje de ventas de casas en el actual mercado inmobiliario y esto aunque algo desconcertante para ellos pues su fin no es recaudar casas para vender, es algo bueno para aquellas personas que buscan su primera casa o para quienes buscan hacer una buena inversión; pues muchas propiedades que antes contenían gran valor comercial, hoy se venden por grandes bajos precios y es esto lo que hace que muchas personas puedan beneficiarse de esta actividad.
Casas reposeídasComprar una casa reposeída a un banco tiene grandes ventajas, pues además de hacerlo por precios increíblemente bajos, se podrá hacer con la seguridad de que no se tendrá ningún tipo de problemas, pues el hecho de que un banco venda una propiedad es porque sabe que ésta se encuentra libre de gravámenes y demás obligaciones que pueda tener pendiente, es decir, si la casa tiene problemas con inquilinos, con pagos  hipotecarios, etc., el banco resolverá todos esos inconvenientes antes de venderla. Por qué? El banco es consciente de que a nadie le gusta comprar problemas, por eso  generalmente venden sus casas con un titulo limpio donde el cliente este seguro y tranquilo de la compra que esta realizando.Al igual que los vendedores comunes, los bancos están dispuestos a negociar el valor de la casa, pues su interés no es tener propiedades a su nombre sino dinero con el cual puedan invertir y recibir ganancias mas rápidamente; y es por esta razón que ellos son flexibles y atentos a las ofertas razonables que un posible comprador pueda hacerles. Todo es cuestión ya de que el cliente cree una efectiva estrategia para hacer un buen negocio y con esto pueda obtener una económica vivienda.Pero que pasa si el cliente no cuenta con el dinero suficiente para comprar? Como lo mencione anteriormente, el banco no está  interesado en acumular viviendas que no le están generando ningún dinero. Cuando esto sucede el cliente puede estudiar las posibles opciones que tiene para solicitar un préstamo, y como todos sabemos, si este cuenta con un buen historial de crédito, esto no seria un problema para obtener una casa. Recuerde, los bancos están dispuestos a considerar todas las ofertas que se le presenten pero siempre lo harán con mucho cuidado, pues no desean adjudicar una propiedad a un persona que posiblemente se convierta en morosa.Para que el banco no tenga dudas de las intenciones de compra, siempre recomiendo presentar la oferta anexando el documento donde conste que el cliente cuenta con un pre-calificado y un pre-aprobado, esto puede darle mayores ventajas respecto de las demás personas que pretenden adquirir la misma propiedad.Por ultimo, recuerde que si lo que se pretende es obtener una propiedad que sea muy económica, que este libre de problemas y de gravámenes, lo que se debe hacer es crear una buena estrategia y una buena oferta de compra para presentar al banco que venda dicha propiedad.
Estrategias para hallar una Casa ReposeídaEn muchas ocasiones cuando una persona piensa hacer una inversión o comprar una vivienda por primera vez, no tiene ni idea por donde comenzar su búsqueda o donde informarse de cómo hacerlo. Por eso, en esta oportunidad les daré unas pequeñas estrategias que pueden implementarse con el fin de encontrar esa casa reposeída mas ágilmente y además de eso de cómo encontrar la más favorable.Los agentes inmobiliarios cuentan con las suficientes listas de casas disponibles para ser compradas y una vez se entre en contacto con él, solicítele solamente una lista donde se encuentren solo las casas reposeídas. Pero no todas las casas reposeídas, sino aquellas que cumplan con las condiciones que usted necesita y las que se ajusten a su presupuesto.Para re-seleccionar las casas reposeídas que han sido enviadas por el agente y con el fin conseguir las mas baratas, es bueno que tenga en cuenta las siguientes estrategias: primero es importante que tenga en cuenta las casas de los bancos han permanecido mayor tiempo en el mercado inmobiliario, pues estas suelen vendersen rápidamente y por precios muy bajos, ya que lo que menos le interesa a un banco es permanecer mucho tiempo con casas que no le generan sino pasivos y lo que este siempre busca es recuperar el dinero que ha invertido. Así que, cuando se encuentren con una casa reposeída por un banco y esta no ha sido posible venderla rápidamente, esto sin lugar a dudas es una excelente oportunidad para comprar.Otra estrategia para buscar una buena ganga, es analizar aquellas casas que figuran en la lista como: “Casa por terminar”, “Pendiente reparaciones”, etc; pues si además de estar reposeída, la casas necesita reparaciones, es obvio que muchos compradores no la tendrán en cuenta y como todos sabemos, los bancos generalmente tampoco hace las reparaciones, estos no quieren invertir mas dinero. Entonces, como este tipo de casas no son muy tenidas en cuenta, se convierten en buenas oportunidades de comprar económicamente. Pero ojo, antes de comprar, cerciórese de las condiciones reales de la propiedad. No vaya hacer una mala inversión.Y por ultimo, es importante que usted le manifieste a su agente de bienes raíces que le haga entrega de una lista actual, pues en muchas ocasiones los precios que figuran en la lista original han rebajado sorprendentemente. Además es recomendable también que antes de solicitar dicha lista, usted conozca el tipo de presupuesto con el que cuenta, de esta manera podrá pedirle al agente que le brinde una lista de casas reposeídas que puedan cubrir ese presupuesto.

Un plan del gobierno federal para ayudar a los prestatarios a obtener hipotecas a interés más bajo para sus viviendas devaluadas atrajo elogios de los bancos, que incluyen a Wells Fargo & Co., mientras los corredores de bonos se preparaban para una ola de refinanciamientos.La Federal Housing Finance Agency (FHFA) dijo que permitirá a los propietarios refinanciar sin importar cuánto haya declinado el valor de sus casas, ampliando los términos del Programa de Refinanciamiento Asequible del 2009. La agencia,que supervisa a Fannie Mae y al Freddie Mac, dijo que también eli-minará algunos recargos, reducirá otros y eliminará cierto riesgo a los prestamistas.Luego de que Edward J. DeMarco, director en funciones de la agencia, anunciara el programa, el presidente Barack Obama llevó las nuevas a Nevada, donde reconoció que los refinanciamiento de HARP y otros esfuerzos del gobierno no bastaron por sí solos para revivir las ventas de casas ni la economía. “Estos pasos que he señalado hoy no resolverán todos los problemas en el mercado de la vivienda’’, declaró Obama. “Con la magnitud de la burbuja hipotecaria y el enorme inventario de casas sin vender en lugares como Nevada, tomará tiempo resolver estos problemas’’.El programa original de HARP tuvo una meta de alcanzar a cinco millones de pro-pietarios de viviendas. Para agosto, menos de 895,000 préstamos se habían refinanciado. Esa cifra podría duplicarse para finales del 2013 bajo el programa ampliado, segán ha proyectado la FHFA.Meg Burns, directora asociada de la FHFA,a dvirtió que la mayoría los casi 11    millones de propietarios cuyas hipotecas son mayores que el valor de sus casas no podrán aprovechar el programa.“La mayoría de la gente… que está buscando ayuda no tiene préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac’’, dijo Burns en entrevista. “Realmente en el algunos lugares no tenemos una concentrción realmente grande de prestatarios ‘bajo agua’ ‘’.Ethan Handelman, vicepresidente de la National Housing Conference, coalición no lucrativa de bancos y grupos de consumidores, destacó que quedan muchos obstáculos para el mercado hipotecario.“Es un buen paso, dijo de la expansión de HARP. “No es el remedio para arreglar [el mercado de] la vivienda’’.HARP fue designada para ayudar a los prestatarios cuyos préstamos luego les fueron vendidos a Fannie Mae o a Freddie Mac antes de junio del 2009 y que se han mantenido al día en sus pagos aunque el valor de sus casas se desplomó. El programa, inicialmente limitado a hipotecas que no excedieran un 125 por ciento del valor de una casa, ahora está abierto a cualquier propietario cuya hipoteca rebase el valor de su vivienda, que califique.

Si uno llega a la conclusión de que utilizará el servicio de un agente de bienes raíces para que le ayude a vender su casa, se puede, por ejemplo, empezar la búsqueda preguntando a amigos y vecinos por sus experiencias con alguno de esos intermediarios. Y es importante que no entrevistes a sólo uno sino a varios para calibrar sus facultades.
Factores en juego para elegirloLuego, una vez que hayas evaluado a los agentes y reducido tu lista a uno, hay que llevarlo a que vean y recorra la casa, ya que de esa forma se podrá tener una idea bastante aproximada de cómo el broker se manejará con los potenciales compradores. Hay que preguntarle cómo planean vender la casa. Y no es aconsejable firmar con un agente sólo porque sugiera que puede conseguir el mayor precio. Hay otros factores en juego.
Comisión y duración del contrato Antes de poner la operación en manos del broker hay que establecer cuál va a ser su comisión. El acuerdo con el broker también debe tener un período determinado de duración, que normalmente oscila entre los tres y los seis meses. La fijación del precio es todo un asunto en la relación con el broker. Es lógico que todo vendedor quiera obtener el máximo precio por su casa. Pero empezar con un precio muy alto puede atemorizar tanto a los posibles compradores sin experiencia de negociación que eso de por sí puede estrechar demasiado el número de interesados y a la larga obligar a     llevar el precio a un nivel imprevistamente bajo. Un precio artificialmente alto puede hacer que la propiedad esté en el mercado por varios meses sin pena ni gloria. La rebaja del precio pedido más tarde puede tener otros efectos secundarios: por ejemplo, que algún posible comprador se pregunte qué tendrá de malo esa casa que el vendedor la ha rebajado de ese modo.
Cómo escoger entre las ofertas ¿Cómo puede el real estate broker ayudar a despejar entre potenciales compradores? Eso no tiene sólo que ver con su posibilidad de conseguir el crédito, sino por otros factores: Su deuda y su historia de crédito. Sus actuales ingresos y empleo. Su disponibilidad de dinero en efectivo para pagar un down payment. El tiempo que el potencial comprador necesitará para firmar la compra de la propiedad. Cuan interesado se muestra el comprador frente a otros candidatos.
¿Cuánto debes pedir por tu casa?Hay muchos factores que inciden en la valoración de la casa: Ubicación (la ciudad y el lugar dentro de esa ciudad). Situación económica general. Situación de la oferta y la demanda en el mercado local. Influencias estacionales. Cercanía de escuelas. El precio promedio de las viviendas en el vecindario. Los extras: piscina, chimenea, aire acondicionado, etc. La determinación del valor de la casa es una de las decisiones para las que podría venir bien el asesoramiento de un agente inmobi-liario. El primer paso de este proceso es pedirle al agente que prepare un análisis de mercado, que sencillamente consiste en una recopilación de recientes precios de venta en tres vecindarios comparables a aquel donde está la casa. Parte del trabajo del agente será ayudar a ajustar el precio a las características singulares de la propiedad que uno le va a         encargar que venda.

Al cerrar la compra de tu vivienda, tendrás que firmar muchos papeles. Desde declaraciones juradas de tu propia identidad hasta lo básico, como el pagaré hipotecario y la hipoteca. Bueno, llegaste a un acuerdo con el vendedor del precio de tu nueva casa y ha sido aprobada la hipoteca y estás más que listo para mudarte. Pero antes de que te den las llaves de tu castillito, tendrás que pagar los gastos de cierre, que suman de un 3% a un 6% del monto del préstamo. Desafortunadamente, el comprador no recibe nada tangible a cambio de estos gastos, pero son inevitables y no se puede cerrar la venta sin pagarlos.

Veamos una lista de los gastos de cierre más comunes que deberían aparecer en el formulario de cierre también conocido como el “HUD 1″:

* Cargo de tasación de préstamo y reporte de crédito.

* Cargo por solicitud de préstamo o “descuento” de préstamo.

* Cargos por investigación de título.

* Cargo por seguro de título.

* Cargos de abogado del prestamista, y del comprador (si fueron contratados).

* Comisión de venta para el agente inmobiliario.* Tasación de la propiedad

* Inspección contra insectos.

* Agrimensura.

* Impuestos de transferencia de propiedad (“deed documentary stamps”)

* Impuestos sobre el pagaré hipotecario (“note documentary stamps”)

* Interés prepagado per diem

* Cargo de comunidad de propietarios.

* Saldos de reserva en cuenta de plica para seguros e impuestos a propiedad

* Cargo para nuevo registro de la propiedad (“recording fee”)

Esto es una guía a grandes rasgos. Cada estado o jurisdicción tiene sus propias costumbres, que pueden afectar los gastos de cierre o el procedimiento.